Evolución del mercado inmobiliario como inversión

  • 11-07-2019

  • 4 minutos

Continuamente se habla en España del mercado inmobiliario como alternativa de inversión. Además, llevamos varios años escuchando en los medios de comunicación que el precio de las casas no para de subir.

Recientemente el Ministerio de Industria y Fomento ha publicado la evolución del precio de la vivienda en España a cierre del marzo de 2019. Como podemos observar a continuación, el precio de la vivienda en España cayó desde su pico más alto en 2008 hasta su pico más bajo en 2014 un -33% (desde 2.100 € el m2 hasta 1.400 € m2), y desde entonces apenas ha recuperado un +12%.

Evolución del precio de la vivienda en España desde 2002

En total, alguien que hubiera comprado una casa por 100.000€ en 2002 ahora la podría vender (según la tasación del Ministerio de Industria y Fomento) por 155.000€ (sin tener en cuenta gastos ni impuestos). Ahora bien, es verdad que sería necesario distinguir entre la evolución del precio de la vivienda en España en general con el comportamiento que ha tenido en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona:

Evolución del precio de la vivienda en Madrid y Barcelona respectivamente

Teniendo en cuenta el mercado inmobiliario de Madrid, que es el que más se ha incrementado en los últimos años, de haber comprado una vivienda en 2002/2003 por 100.000€ en Madrid, ahora mismo podrías venderla por 163.000€ (+63%) sin contar con gastos ni impuestos, mientras que de haber metido 100.000€ en un fondo de inversión mixto como Altair Inversiones o Altair Patrimonio, ahora mismo tendrías 246.000€ (+146%) o 203.000€ (+103%) respectivamente.

Evolución de rentabilidades de Altair Inversiones (+146%) y Altair Patrimonio (+103%) desde 2003

Es más, si obviamos la caída producida por la crisis de 2009 y si hubiéramos acertado comprando el piso en Madrid en el peor momento de todos (2012), el piso de 100.000€ valdría ahora 129.000€ (+29%) sin contar los impuestos pagados, mientras que habiendo invertido en Altair Inversiones o Altair Patrimonio en 2012 ahora tendríamos 157.000€ (+57%) o 135.000€ (+35%) respectivamente.

Evolución de Altair Inversiones (+57%) y Altair Patrimonio (+35%) desde 2012

¿Cuál es la situación actual del mercado inmobiliario?

Ratio de la renta

Mide la rentabilidad que ofrece la inversión en una vivienda teniendo en cuenta las rentas del alquiler que percibirá el propietario si la alquila (podría decirse que es similar al PER en bolsa). Cuando más alto sea el precio de una vivienda respecto a las rentas que genera su alquiler, más sobrevalorado estaría un mercado inmobiliario. A continuación, podemos observar la evolución de este ratio (precio/renta) tanto en EEUU como en España desde 1970 (datos oficiales OCDE):

Evolución de Ratio de renta España (naranja: 119) y EEUU (azul: 108,4)

Se puede apreciar como desde 2000 hasta 2007 España tenía un mercado inmobiliario muy sobrevalorado teniendo en cuenta este indicador. Además, se observa como este ratio no se ha podido mantener de forma sostenida en el tiempo por encima de 100, sino que siempre se ha corregido con caídas en el precio de la vivienda.

Ratio de ingresos

Relaciona los ingresos que percibe una familia respecto al precio de la vivienda que adquiere. Al igual que con el ratio de la renta, cada vez que las familias han tenido que comprometer más ingresos para adquirir un inmueble por encima del esfuerzo medio histórico, tarde o temprano hemos acabado teniendo una corrección en los precios.

Evolución de Ratio de Ingresos España (azul claro: 113) y EEUU (azul oscuro: 109)

Aunque no se podría sacar una conclusión definitiva acerca de la situación del mercado inmobiliario solamente atendiendo a estos dos indicadores, ya que la cuestión es mucho más compleja, no obstante, España se encuentra en un mercado que empieza a estar sobrevalorado y más si lo comparamos con EEUU. Históricamente, el comportamiento del mercado inmobiliario de EEUU ha precedido el comportamiento del sector inmobiliario en España (mucho tienen que ver los Bancos Centrales),

Como observamos en el gráfico a continuación, el índice del precio de la vivienda de EEUU dibuja un comportamiento similar al del índice del precio de la vivienda de España pero con un año de adelanto aproximadamente:

¿Cuál es la situación actual del sector inmobiliario en EEUU?

El sector inmobiliario en EEUU lleva ya varios meses consecutivos acumulando datos negativos que apuntan a un enfriamiento claro del sector. El último dato de variación de ventas de viviendas construidas (90% del total de ventas de viviendas de EEUU) ha sido el más bajo desde el del año 2010 (excluyendo el dato atípico de 2015).

Variación ventas viviendas construidas EEUU

Igualmente, si comparamos el dato de viviendas nuevas (indicador que históricamente siempre ha precedido las crisis económicas, desacelerándose meses antes de que se produzca una recesión), el dato continúa con un descenso progresivo desde finales de 2017.

Número de ventas viviendas nuevas EEUU

Además, existe otro indicador elaborado por la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, que suele anticipar con bastante precisión el aumento de las tasas de desempleo en EEUU. El último dato ha cambiado significativamente, lo que podría desencadenar un aumento del desempleo en dicho país (no obstante hay que recordar las peculiaridades de la tasa de desempleo en EEUU).

Indicador inmobiliario (naranja) vs tasa de desempleo (amarillo)

Puede que no nos encontremos ante las puertas de una burbuja inmobiliaria, y no tiene por qué llegar al extremo de producirse una burbuja para que los precios de los inmuebles desciendan. Si a esto le añadimos las recientes declaraciones del FMI advirtiendo de una posible sobrevaloración del precio de la vivienda en España, y la situación macroeconómica con tipos de interés en negativo en Europa, todo hace pensar que no sería el mejor momento para comprar una casa. Lo que es seguro es que no hay mayor garantía de inversión que escoger el momento de forma adecuada, comprando un activo con valor cuando ha caído (está barato) en lugar de cuando ha subido (al contrario de lo que la gente suele hacer).