Inmobiliario cotizado en tiempos de guerra comercial: ¿maldición, bendición o chivo expiatorio?

  • 11-02-2019

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Los activos inmobiliarios cotizados sufrieron una fuerte presión a corto plazo a principios de 2018, debido a una serie de subidas consecutivas de tipos de interés que se esperaban a lo largo del año y potencialmente para 2019. La naturaleza predictiva del mercado público condujo a una rápida corrección, dando como resultado una brecha de dos dígitos en la valoración, medida por el descuento al valor neto del activo en comparación con las valoraciones del mercado privado. Los precios en los mercados privados de activos inmobiliarios no se ajustaron a tal riesgo y se mantuvieron estables. Los activos inmobiliarios globales que cotizan en bolsa se redujeron drásticamente, alrededor de un – 8 / – 10%, con los EE.UU. liderando este movimiento en los primeros dos meses de 2018. Los mercados de activos inmobiliarios fueron, a nivel global, una de las clases de activos con peor desempeño en ese momento.

Rentabilidad comparativa entre activos. Enero – febrero 2018

Fuentes: La Française Forum Securities, Bloomberg

Hemos advertido que tales movimientos severos no son inusuales en el mercado público de bienes inmobiliarios. Sin embargo, hay que añadir que movimientos similares en años anteriores no han hecho descarrilar a esta clase de activos. También notamos que esos momentos en el ciclo eran oportunos para continuar aumentando exposición, en particular cuando existe una brecha notable entre la valoración de las acciones de bienes inmobiliarios y las acciones en general, así como los mercados de bienes inmobiliarios públicos y privados.

No hace falta decir que los titulares fueron dominados poco después por otro tema importante en 2018: la guerra comercial entre Estados Unidos y China. El proteccionismo y el potencial destructivo de la guerra comercial global alteraron el pensamiento y los estados de ánimo en los mercados de capitales desde principios de marzo de 2018. La guerra comercial comenzó a percibirse como más perjudicial para otros sectores de renta variable mundiales expuestos a las cadenas de suministro mundiales, en lugar de a los mercados inmobiliarios locales. A pesar de que los mercados de activos inmobiliarios no son inmunes a las consecuencias negativas relacionadas con la guerra comercial, las características defensivas del sector inmobiliario, combinadas con valoraciones relativamente baratas de principios de marzo de 2018, llevaron a un diferencial significativo en el desempeño entre las bolsas, la renta fija y los activos inmobiliarios a nivel gobal.

Rentabilidad comparativa entre activos. Febrero – diciembre 2018

Fuentes: La Française Forum Securities, Bloomberg

Al observar las tendencias de 2018, se podría concluir que la guerra comercial se ha convertido en un chivo expiatorio para el sector inmobiliario cotizado, ya que las presiones relacionadas con los tipos de interés se redujeron sustancialmente. Avanzamos rápidamente hacia el cuarto trimestre de 2018, cuando las preocupaciones sobre el crecimiento futuro de la economía mundial pasaron a primer plano y comenzaron a predominar en lo que se refiere a la psicología del mercado. El debilitamiento de las perspectivas de crecimiento mundial, las revisiones de beneficios, la tecnología global y la relajación del endurecimiento monetario de los bancos centrales han revertido la configuración desde principios de 2018.

A principios de 2019, los valores inmobiliarios globales son nuevamente tema de atención

A principios de 2019, los valores inmobiliarios globales son nuevamente tema de atención. El atractivo de los rendimientos, combinado con una atractiva valoración del sector, ha creado una vez más una oportunidad para regresar al sector. Teniendo en cuenta la brecha de valoración persistente entre los activos inmobiliarios privados y públicos, hay un buen valor oculto en muchas acciones de compañías inmobiliarias bien gestionadas que podrían seguir siendo el objetivo de los fondos de capital privado. Los balances de las empresas imobiliarias que cotizan en bolsa presentan una buena situación (menos de un 40% del apalancamiento promedio). Los flujos de efectivo continúan brindando alta visibilidad, los activos son gestionados profesionalmente y las carteras se han reequilibrado y ajustado continuamente para los activos que no son core.

A pesar del entorno incierto, el debilitamiento de las perspectivas de crecimiento global y la psicología del miedo, el sector inmobiliario vuelve a brillar. Sin lugar a dudas, los mercados continuarán siendo volátiles a lo largo de 2019, pero esta volatilidad representa una oportunidad. Si bien los mecanismos de supervivencia de Darwin en los mercados seguirán abordando los problemas estructurales en el sector minorista, el sector industrial seguirá creciendo, pero es necesario supervisar la oferta y tener en cuenta la valoración. Las perspectivas de las oficinas y los hoteles seguirán estando altamente correlacionadas con las cifras del PIB mundial y estos sectores podrían resultar más vulnerables en general. Los mercados residenciales en Hong Kong y Singapur continuarán en un ciclo descendente cíclico, pero es posible que la mayor parte del potencial de corrección ya se haya descontado. Sin embargo, puede que no surja un catalizador de inmediato. Los REIT con beneficios modestamente crecientes y dividendos asegurados pueden ser parte de los activos más defensivos de las carteras de los inversores.

Fuente: La Francaise Forum Securities Research, Bloomberg, UBS.
Fuente: La Francaise Forum Securities Research, Bloomberg, UBS.