La burbuja inmobiliaria australiana está cerca de estallar

  • 20-03-2019

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La última vez que Australia tuvo una recesión, Alemania estaba demoliendo oficialmente el Muro de Berlín, Margaret Thatcher acababa de renunciar y Donald Trump declaraba una de sus empresas en bancarrota.

Australia ha experimentado un período récord de crecimiento económico desde 1990, incluso ha demostrado ser resistente ante la crisis financiera mundial de 2008. Sin embargo, hemos estado siguiendo el debilitamiento del mercado de la vivienda en Australia durante algún tiempo, y nos preocupa que se esté desarrollando una crisis crediticia a cámara lenta que se podría empeorar significativamente en los próximos 12 meses. De hecho, Morgan Stanley advirtió recientemente que la caída de la vivienda podría torpedear la carrera de 27 años en Australia sin una recesión.

Similitudes con EEUU

La configuración del mercado de la vivienda en Australia tiene sorprendentes similitudes con la del mercado de la vivienda en los Estados Unidos antes de la crisis financiera mundial. El mercado inmobiliario de Australia se ha disparado en los últimos 35 años, pero ahora se está desinflando rápidamente a medida que los bancos ajustan sus estándares de préstamos. Esto siguió a los hallazgos de la Comisión Real en septiembre de 2018, nombrados por el gobierno para investigar las prácticas crediticias de los bancos, que afirmaron que los bancos eran deficientes para verificar los gastos personales de los solicitantes de préstamos.

Como resultado, el crédito al mercado de la vivienda en Australia se ha agotado drásticamente y el país ahora se enfrenta a la peor recesión en el sector inmobiliario en 35 años. El precio de la vivienda se precipitó un 1,3% en diciembre, la mayor caída mensual desde 1983, lo que llevó a un descenso anual de un 6,1% en 2018.

Otro motivo de preocupación para nosotros es la deuda de los consumidores australianos, que son los más endeudados en el mundo desarrollado, con una deuda de los hogares sobre el PIB de alrededor del 120%. Este porcentaje es más elevado que las cifras de endeudamiento de los hogares estadounidenses antes de la crisis financiera mundial. Con hipotecas que representan el 56% de toda la deuda de los hogares, estos datos ya están afectando a la economía australiana.

Se aproximan elecciones

En el tercer trimestre de 2018, el crecimiento del PIB australiano se desaceleró marcadamente a un crecimiento del 0,3%, por debajo del 0,9% del trimestre anterior. Esta fue la mitad de la tasa prevista por los economistas y se debió en gran medida a una desaceleración en el gasto del consumidor. La contratación de ventas minoristas en diciembre de 2018 reflejó la presión sobre los consumidores. El crecimiento anual para 2018 cayó de 3.4% a 2.8% y para colmo los permisos de construcción también se han visto colapsados.

Esperamos que la economía continúe debilitándose durante los próximos seis meses, especialmente cuando los vientos en contra de la crisis crediticia impulsada por la vivienda coinciden con la desaceleración del crecimiento en China, el mayor socio comercial de Australia, y como las elecciones federales potencialmente perjudiciales se aproximan en mayo de este año.

Como resultado, somos optimistas con los bonos del gobierno australiano a más largo plazo, que conservan su inmaculada calificación AAA y se unieron a otros activos de refugio seguro, como los bonos del Tesoro de EEUU, cubriendo toda la exposición al dólar australiano en nuestra estrategia, ya que creemos que la moneda continuará debilitándose. Las tasas de interés en Australia están en torno al 1,5%, y creemos que existe el potencial de que lleguen a cero, dados los riesgos destacados para la economía.

El RBA finalmente comienza a darse cuenta de que hay un problema

De hecho, en la primera semana de diciembre, el vicegobernador del Banco de la Reserva de Australia mencionó los recortes de tasas e incluso la flexibilización cuantitativa como posibles opciones de política para enfrentar el débil mercado de la vivienda, lo que sería muy positivo para los bonos del gobierno australiano. En febrero, el RBA fue más lejos al recortar su pronóstico de crecimiento para el año hasta fines de junio de 3.25% a 2.5%, lo que nuevamente impulsó los bonos del gobierno australiano. Las actas de la reunión más reciente sobre la fijación de la tasa de interés del RBA sugirieron preocupaciones elevadas en torno a la vivienda. De hecho, el tema de la vivienda se discutió más que las preocupaciones sobre el panorama de crecimiento de China. El RBA finalmente comienza a darse cuenta de que hay un problema creciente.

Creemos que el RBA puede tardar un tiempo en considerar reducir las tasas. Esta postura debería ejercer una mayor presión sobre el largo final de la curva de rendimiento que podría beneficiar a los bonos del gobierno que tenemos en la cartera. Los catalizadores potenciales que estamos observando incluyen reducciones de crecimiento adicionales y cualquier evidencia de que la desaceleración está comenzando a alimentar al mercado laboral, que actualmente cumple con la definición de RBA de pleno empleo.